年报观察 | 金融街物业谨慎外拓与盈利受挫_金融街物业ipo

观点网 金融街物业2022年的业绩公告上写，将现金派发股息，2022年末期股息每股人民币0.163元（税前）如果按金融街物业3月24日收盘价2.69港元以及现行汇率计算，收益率达到约7%派息给力，但经营情况则难言强劲。

2022年末，金融街物业整体毛利率约为17.9%，相比上一年继续下降2个百分点被划作第二项主营业务的餐饮业务，2022年亏损进一步显现，毛利率约为-30%参与3月24日投资者会的相关人士转述称，公司解释原因为疫情影响，一段时间暂停堂食的冲击较大。

在基础物管服务上，金融街物业保持谨慎却积极的外拓，在近日收购置佳物业70%股权时与卖方设立对赌协议收并购方面，“公司还将一如既往地加快市场拓展，但根据实际情况，不太建议对面积增长设置一个具体的指标管理层认为面积规模的增加，中间可能包含项目质量的参差，这对业绩的平稳增长有影响”，上述人士表示。

滑坡的毛利率与餐饮业务金融街物业董事会决定现金派发股息2022年末期股息每股人民币0.163元（税前），派息比例约为50.29%，如果按金融街物业3月24日收盘价2.69港元以及现行汇率计算，收益率达到约7%。

派息大方，经营情况则难言强劲金融街物业2022财年收入约为13.9亿元，较上一年的13.2亿元增加约5.13%，毛利则约为2.5亿元，较上一年的2.6亿元减少约5.4%其年内利润约为1.4亿元，较上一年约1.5亿元减少约9.99%；该公司拥有人应占利润约为1.2亿元，较2021年度减少约12.1%。

截至2022年末，其整体毛利率约为17.9%，相比上一年继续下降2个百分点金融街物业的主营业务分为两大板块，一是物管及相关服务，二是餐饮服务，前者进一步划分为商务物业和非商务物业商务物业毛利率相对较高，2021年为25.4%，2022年为24.1%，非商务物业则在13%左右起伏；餐饮服务则自上市以来持续处于不盈利状态，2020年毛利率约为1.8%，2021年餐饮业务陷入亏损，毛利率为负6.1%，2022年亏损进一步显现，毛利率约为-30%。

据上述投资者转述，管理层在投资者会上提到，毛利率降低主要有三个方面的原因，一是防疫支出增加，二是餐饮受到疫情影响，三是结构性因素，公建类项目的拓展摊薄了毛利率，因为公建类项目的毛利率是远低于商业物业的金融街物业并不想放弃毛利率相对薄的公建和住宅物业。

“只要是有利润的，我们还是要不断地进行介入的”投资者援引管理层所言餐饮业务列在主营业务板块单独一项，这是金融街物业区分于其他物企的一个标签但餐饮的增长曲线始终未能发展起来该板块收入较之2021年末的5562万元略有上升，至6103万元，但毛利亏损1830万元。

“2022年实际的疫情情况对餐饮服务业的冲击是非常大的，一段时间暂停堂食，直接影响到餐饮的收入，但是一些固定的成本也在发生，对该板块有很大的冲击”有投资者援引管理层在投资者会上的说法从收入占比来看，餐饮业务近两年仅占比4%上下，而截至2022年末，基础物管收入约为10.4亿元，占比约75%，来自增值服务的收入约为2.81亿元，占比约20%。

推进收并购、但不设目标于2022年12月31日，金融街物业在管建筑面积由2021年末的约3350万平方米增加至约3496万平方米年内新增合约建筑面积中，来源于独立第三方面积占比约为80.6%总在管项目数量为230个，其中来源于独立第三方的在管面积约1613万平方米，占总在管面积的46.15%，在管项目数量为106个。

“2022年公司整体的外拓策略和以往还是一致的，主要还是集中在商务物业和公建物业这两方面为拓展方向，特别是在产业园区，2022年虽然受疫情的影响，我们的拓展还是取得了比较大的进步”投资者转述会上内容表示。

自上市以来，金融街的收并购动作较多，但最终落地的有限，在收并购方面保守谨慎例如2021年收购株洲宏达物业与北京永泰恒卫生服务中心，最终前一项并购终止而近期公告指，金融街物业以1.54亿港元收购置佳物业70%股权，中间涉及对赌协议。

据了解，置佳物业服务有限公司是一家有20多年物业管理经验的公司，主要在香港从事物业管理、保安服务、设施管理及工程顾问服务于2022年9月30日，目标公司在管项目22个，在管单位超过63，400个，包括商业及住宅物业。

具体来看，卖方向金融街物业承诺，置佳物业2022年-2025年四个年度，经审核营收分别约为1.28亿港元、1.43亿港元、1.65亿港元、1.89亿港元；同期，对应经审核扣非(且扣税)后净利润分别约为1519.22万港元、1558.00万港元、1948.44万港元、2220.40万港元。

若业绩对赌未达成，卖方需要向金融街物业支付相应公式计算的补偿款此外，金融街物业在期内与多家公司合作，分别成立了5家合资公司，包括融京物业服务（北京）有限公司、北京融英物业服务有限公司等关于外拓，金融街物业在投资者会上表示，“根据实际情况，不太建议对面积增长设置一个具体的指标。

”投资者转述称，管理层认为物业行业在前些年对面积规模的追求，确实使收入有所提升，但是在规模快速增加的同时，因为项目质量参差不齐，或者是收入和成本的支出不成正比，不可避免地对未来的业绩增长产生一些负面影响，长此以往不仅拖累企业长期可持续发展，更可能会蚕食公司经营多年的成果。

“从面积增长指标来看，金融街物业主动退出了一些经过评价之后不是太可持续的项目”投资者转述称“公司还将一如既往地加快市场拓展，包括继续推进收并购和合资合作方面层次更好的发展”新的业绩指引和发展目标上，金融街物业管理层向投资者表示：“之前公司的指引一直是收入增长20%，利润增长25%，今年我们还是维持这个收入和利润增长20%的指引基本不变。

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