深读报告│我国要建立怎样的“房地产长效机制”？权威专家解读（房地产长效管理机制有哪些）

　　3月5日，十四届全国人大一次会议开幕，国务院总理**作GOV工作报告报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。

　　我国要建立怎样的房地产长效机制？为何要推进保障性住房、长租房建设？中央再提“三稳”内涵有何变化？新京报记者采访了全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会原副主任顾云昌长效机制包含完善的住房制度和金融、税收、土地等配套制度。

　　顾云昌表示，我国要建立的房地产长效机制应从“1+3”入手，“1”是指住房制度完善，“3”是指土地供应体系、金融体制、财税体制的建设“房地产不只是住房本身的问题，还是金融、税收、土地等问题，涉及多个部门。

”　　从住房制度本身来讲，我国提出以市场为主满足多层次需求，以GOV为主提供基本保障在谈到今年的工作重点时，GOV工作报告提出，要加强住房保障体系建设过去5年，我国持续加大力度推进保障性安居工程建设顾云昌认为，保障房规模做大的同时还要做好分配，这样才能确保住房困难群众真正受益。

　　住房租赁是房地产市场的重要组成部分，是解决住房问题的重要渠道谈及租房尤其是长租房市场发展，顾云昌提出，在培育住房租赁市场的同时，要加强规范管理GOV要整顿租赁市场秩序，加大土地和金融支持力度，减免税负，规范市场行为。

　　除了住房制度的完善，顾云昌表示，房地产的发展离不开两大要素：一个是钱，一个是地地怎么供？钱供多少？直接融资还是间接融资？如何防范风险？　　“在土地供应方面，我们从过去的各地分别供地到现在大城市搞集中供地试点，这就是在探索长效机制，但并不是一蹴而就的，需要在实践当中不断完善。

”顾云昌指出，在土地配置上，“地随人走”还没跟上，机制尚未建立房地产市场目前出现了严重分化人往哪里走，土地就要用到哪里在这样的情况下，土地配置能不能由市场来决定？GOV工作和市场配置之间的矛盾怎么处理？这些都是长效机制应该回答的问题。

　　在税收机制方面，顾云昌表示，房地产税提出已有多年，但至今方向仍不清楚在金融方面，他认为，目前我国房地产市场的融资机制还不完善，房地产企业主要依赖银行融资因此在“三条红线”出来之后，资金方面一收紧，房企的问题很快便显现出来。

“优质头部房企风险”归根到底是资金链断裂问题　　GOV工作报告提出，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展　　顾云昌告诉记者，报告的这部分内容有明确的针对性这一轮房地产下行，加之前期国家调控力度较大，不少房企出现风险，归根到底是资金链断裂的问题。

“我国房地产企业普遍是高周转、高负债、快扩张的模式，一旦市场收紧、融资受限、资金链断裂、无法交楼，影响的不是一家公司，而是整个城市的经济、老百姓的生活”　　去年以来，从中央到地方相继出台政策“保交楼”顾云昌认为，这是要尽可能弥补房企风险可能带来的冲击。

“金融改革方面最近出了许多政策，也是希望这些政策能够发挥作用比如私募基金试点、房地产投资信托基金（REITs），让开发商不要过度依赖银行借贷，更多利用社会资金”　　2021年以来，我国房地产市场处于下行态势。

国家统计局发布的数据显示，2022年，全国房地产开发投资比上年下降10%；商品房销售面积比上年下降24.3%去年以来，中央和地方都相继出台了稳定房地产市场的政策措施顾云昌指出，如何使房地产市场“暖”起来是当前头等大事。

　　因此，GOV工作报告中的“稳地价、稳预期、稳房价”显得尤为重要“现在提的‘三稳’在内涵上和几年前是有差异的”顾云昌认为，那时候的“稳”是不让价格过快上涨，如今则是防止猛烈下降目前，一线城市、热点二线城市的房地产市场开始有回暖迹象，但是三四线城市还没看到。

所以，达到全面的“三稳”，尤其是稳定投资者、消费者的信心，是当前房地产市场的关键　　那么，此轮为稳定房地产市场推出的政策措施，是否会冲击长效机制的建设？顾云昌认为，这两方面并不矛盾“现在政策方向很清楚，即‘房住不炒’，短期调控与长效机制建设相结合，才能够保持房地产市场平稳健康发展。

”　　健康的房地产市场是怎样的？“大城市要防止价格泡沫，中小城市就是防止库存泡沫从经济学原理来说，实现供需总量的平衡、结构的合理和价格的平稳这三方面，就形成了健康稳定的房地产市场”顾云昌说　　新京报记者 行海洋。

　　编辑 刘梦婕 校对 贾宁