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3月25日，中国建设银行董事长田国立在“中国发展高层论坛 2023 年年会”上表示，房地产是国民经济的支柱产业，仍将继续在中国扩大内需中发挥重要作用他认为，一方面，住房消费升级可以成为新发展阶段中国房地产转型的新引擎。 - |$ H. F7 g4 C* N8 s" ]/ q
过去20年，中国房地产业有力地支撑了全球规模最大、速度最快的城镇化进程到去年底，中国城镇化率达到了65.2%，但参照发达国家的80%-90%的水平均水平，中国城镇化至少还有15个点的空间可以完善和升级同时，当前地产市场的供需关系和主要矛盾发生深刻的变化，在基本解决了有没有住房问题后，好不好的问题更加突出。 - O! l$ H6 V9 o6 o Y7 P! k
随着生活条件的改善，城乡居民升级，住房消费的愿望十分强烈，与居住相关的装修设计、家具、家电、智能设备、物业管理、租赁服务等行业迅猛发展中国有14亿人口和还在增长的4亿中等收入群体，城镇化潜力和升级的房地产消费需求，将为城市更新、资产盘活及房地产上下游产业链提供投资提供新的机遇。
1 o0 f* F' _; j$ E+ z( m5 F 另一方面，消费升级呼唤大租赁时代的来临，产业发展将更加专业化和集约化在之前的住房总量不足阶段，资产增值效应明显，人的理性选择是卯足了劲买房，不太在意房子的品质属性，但在消费升级阶段，消费的目的就是获得各种服务。 W( P+ z; l, J) Z3 C
消费升级的过程其实就是租赁发展的过程，包括通勤教育、养老、旅游、办公等，所有都与房地产有关的非刚性需求都更适合通过租赁的方式解决“现在靠买房赚钱很难了，买一套房再炒出去赚钱的时代已经过去了买房逐渐回归了原本的属性，也就是享受包括住房在内的各种不动产的使用权，将会成为越来越成为买房的主要的目的。 9 d z- Z$ E* p* M1 M m1 }
”他指出，对于中国住房市场而言，突出的问题是如何满足3亿新市民的住房需求，包括新毕业的大学生、新就业形态的劳动者等不同群体的租房需求目前租房市场九成都是个人房东，房源品质不高，租赁关系也不稳定，要大力发展机构化、专业化、长期化的住房租赁项目，满足多样化的住房需求。
/ z* O6 n1 ^1 H 要实现房地产市场的转型、租赁市场发展的发展，田国立认为非常需要长期的资本金融，引入保险、资金、养老金、年金等长钱，同时需要大力发展资本市场，特别是以REITs为代表的不动产股权投资产品他指出，之前房地产开发主要依靠银行贷款，资产负债率高，聚集了较大的金融风险。
" _( ^' g! X/ b6 j3 I& p4 i 而现在，房地产市场的发展更多要通过盘活存量不动产，升级改造后满足消费者的需求，这个业务跟民生密切相关，相对比较稳定，但非常需要精耕细作，长期运营收益率也不会很高“像以前那种暴利的时代已经结束了，产业转型后，大家的预期也得降下来，不能老想着赚高息。 ; q4 n1 O) v8 E y7 n
”他说，通过所有权、经营权和使用权的分离，让专业人的人盘活、经营好不动产，也为社会提供相对的中等风险和稳固回报的金融产品，避免大众炒房，促进建立金融与房地产良性循环机制▪ 
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